物業和居民之間的糾紛法院是怎么判的
1.天降護欄砸中車輛
業主向物業索賠12萬余元
風雨夜行車，多加小心。可這一晚，天上落的不只有雨，還有欄桿。
物業公司稱已履行職責
車輛受損是由天氣造成
2024年5月4日晚，韋某的丈夫駕駛韋某名下的小型越野車，前往他們在某小區內承租的商鋪。途中，車輛被商鋪屋頂上掉落的幾個鐵質護欄砸中，造成車輛車頂、擋風玻璃、大燈等多處嚴重損壞。
事故發生后，韋某及時報警，并于次日委托某汽車店工作人員到現場定損評估。經評估，車輛被砸壞部分維修費用為12萬余元。甲物業公司為事發小區提供物業服務，系某物業總公司的分公司。就賠償問題，韋某與甲物業公司多次協商無果，遂向廣西壯族自治區南寧市武鳴區人民法院提起訴訟，要求甲物業公司及其所屬的物業總公司承擔修車費用。
原告韋某訴稱，甲物業公司作為小區物業，有保障業主人身、財產安全及消除公用部分安全隱患的義務。該公司沒有對案涉小區護欄進行安全管理，導致車輛被掉落的護欄砸壞，造成的損失應由其承擔，其所屬的物業總公司應共同賠償。
被告甲物業公司及其所屬的物業總公司辯稱，根據氣象部門發布的預警信息，物業已提前在小區各公示欄張貼《關于異常天氣做好防護措施的溫馨提示》。小區秩序維護員已按要求履行巡查簽到。同時，南寧氣象服務號推送了3條天氣預報，也推送了雷雨大風預警信號。物業公司認為其已經履行職責，車輛受損是天氣原因造成的，這屬于不可抗力因素。
法院：物業公司措施不足以避免事故發生
法院經審理認為，被告甲物業公司有義務對小區商鋪屋頂的護欄進行檢查，采取加固等安全防護措施。雖然被告就發生惡劣天氣已事先發出預告，也進行了巡查簽到，但這些措施不足以證明其已盡到安全管理職責，不足以避免安全事故的發生。雖然事發時為刮風下雨天氣，但惡劣天氣是每年必然產生的自然現象，不屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力因素。
原告韋某關于甲物業公司及其所屬的物業總公司承擔共同賠償責任這一請求，不符合法律規定，不予采納。本案賠償問題，首先由甲物業公司在其經營管理的財產范圍內先行向原告賠償，不足部分再由其所屬的物業總公司補充賠償。
據此，法院日前依法判決被告甲物業公司在其經營管理的財產范圍內賠償原告韋某12萬余元，以及在車輛受損期間產生的代替性交通費，按30元/日計算。被告甲物業公司未能賠償部分再由其所屬的物業總公司補充賠償。
法官提醒：物業公司應做好維護 業主應注意周邊安全
本案審查重點在于物業公司是否對護欄墜落存在過錯。雖然物業公司進行過一定程度的安全提示，但未就預防和規制高空拋墜物采取積極防范和監控措施，應承擔未履行安全保障義務的相應責任。
作為物業公司，應盡職盡責，除了做好小區內衛生清潔，更應對小區公用設施進行定期排查及維修。確保小區內公用設施的安全，以消除安全隱患，保護業主的人身財產安全。
作為業主，行車或停車時應注意附近是否存在易掉落的的護欄、墻體、枯樹、廣告牌等可能損害車輛的危險物體。如發現車輛被損壞，應第一時間拍照取證、聯系物業并報警，切實維護自身利益。
3.房屋存在質量問題 業主能否拒交物業費？
近年來，物業費的話題熱度居高不下，相關糾紛也日益增多，不少業主因小區環境差、物業服務不到位等問題拒交物業費，最終被物業公司起訴。那么業主能否以這些理由拒交物業費呢？法院又會如何判定？
近日，內蒙古包頭市九原區人民法院立案庭成功調解一起物業服務合同糾紛案件，承辦法官充分聽取雙方訴求，耐心釋法明理，既維護了物業公司的合法權益，也讓業主得到滿意的處理結果，促成雙方握手言和，取得了良好的法律效果和社會效果。
因拒交物業費被起訴
張某某系某小區業主，2020年該小區業主委員會與某物業公司簽訂《物業服務合同》，約定由該物業公司為小區提供物業服務，并對服務事項、收費標準進行了明確約定。
按照合同約定，業主張某某應向物業公司支付2023年1月至2024年9月物業費共計2000余元。物業公司多次上門催收，卻遭到張某某連番拒絕，物業公司遂訴至法院，請求依法判決張某某支付拖欠的物業費。
雙方當事人各執一詞
“我家臥室窗戶漏風的問題跟你們反映過多少次？反映情況時當看不見，收費倒是挺積極，物業服務做到位了嗎?”法庭上，張某某情緒激動地質問物業公司。
物業公司負責人則辯稱，漏風屬于房屋質量問題，不應把責任歸咎于物業公司。
法官耐心調解促履行
承辦法官了解到本案法律關系明確、案件事實清楚、訴訟標的不大，若簡單判決無法從根本上解決矛盾，還可能進一步激化雙方之間的對立情緒，于是決定采用調解方式，努力探尋雙方利益平衡點。
“物業服務合同對小區全體業主均有約束力，業主有依照合同約定交納物業費等費用的義務。物業公司已提供基本的物業服務，你以部分服務有瑕疵為由拒絕履行合同義務，于法無據。”承辦法官對張某某解釋道。
同時，承辦法官勸解物業公司：“漏風問題雖屬于房屋質量問題，但物業公司作為服務企業應積極幫助業主解決實際困難。”
最終，經過法官耐心調解，被告當庭結清了欠付的物業費，物業公司也認識到服務不周向張某某表達歉意，并承諾盡快安排專業人員解決被告房屋窗戶漏風問題。
此案件的成功調解，既保障了業主合法權益，又督促物業公司進一步提升服務質量，也為小區物業服務的良性發展提供了契機。
法官提醒：遇到問題應積極溝通
當業主在接受物業服務過程中遇到問題時，不應消極的采取長時間拒交物業服務費的方式來對抗物業服務企業，建議通過以下合法途徑維護權益：
1.與物業服務企業積極溝通、協商解決；
2.向業主委員會反映，由業主委員會與物業服務企業聯系；
3.向行業主管部門進行投訴，或通過業主大會解聘、重新選聘物業服務企業。
4.物業拒不公示收益業主怒而起訴
“物業費年年交，到底花在哪了？”
“小區電梯廣告、快遞柜租金等收益又去了哪里？”
作為業主，你是否也有過這些疑慮？
在日常生活中，業主與物業公司之間的糾紛層出不窮，其背后所涉及的核心權利便是業主的知情權。業主知情權不是“空中樓閣”，而是構建和諧社會的法律基石。近期，湖南省株洲市石峰區法院審理了這樣一起小區業主起訴物業公司的案件。
業主起訴物業
要求公布小區公共收益并分割
原告趙某系某小區的一名業主，被告某物業公司自2019年以來負責該小區的物業管理服務。趙某認為，自2019年以來，所在小區公共區域諸如廣告、飲水機、快遞柜等產生的收益，屬于業主的公共收益，但該物業公司從未向小區業主進行公示，也未分配，侵犯了業主的知情權和監督權，遂向法院提起訴訟，請求物業公司公布2019年以來小區的公共收益明細，并分割收益。
法院：業主知情權受保障 分配收益需依法依規
法院經審理認為，根據《中華人民共和國民法典》第943條、《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條第3項之規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。業主請求公布、查閱物業服務合同、共有部分的使用和收益情況的，人民法院應予支持。
趙某系案涉小區的業主，依法有權請求公布、查閱共有部分的使用和收益情況。被告物業公司自2019年以來為案涉小區提供物業管理服務，并對小區共有部分進行了出租等使用、管理。物業公司依法應當對小區共有部分的使用和收益情況進行公布，而其未提交證據證明已依法履行了公布職責，故趙某請求物業公司公布小區共有部分的使用和收益情況的訴訟請求，于法有據，應予以支持。
根據《中華人民共和國民法典》第278條第1款第9項、第282條之規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。有關共有和共同管理權利的其他重大事項應由業主共同決定。趙某雖是小區的業主，對小區共有部分享有相應的權利，但共有收益歸全體業主共有，需由業主大會共同決定用途，且在收支明細及具體金額不明的情況下，趙某個人請求分割案涉小區共有部分公共收益的請求，不予支持。
判決作出后，雙方當事人均服判息訴。
法官提醒：知情權有邊界 業主和物業都需守規則
業主知情權是法律賦予的“真權利”，可依法要求物業公司公開電梯廣告費、停車費、快遞柜租金等明細。但權利不可濫用！需在法律規定范圍內合法合理行使，不得侵犯其他業主的合法權益，不能以查賬為由干擾物業正常管理，更不能借此謀私利。
作為小區物業服務單位，物業公司應當誠信為本，合法經營，依法及時履行公示職責，加強從業人員培訓，加強與業主的心與心溝通，增進物業公司與業主的互幫互信，避免產生糾紛。拒絕“暗箱操作”，公共收益扣除合理成本后，每一分錢都歸業主所有。
5.與業主有糾紛 物業無權停電
某業主家里突然停電，業主找到小區物業服務企業，要求檢查停電原因，但物業服務企業告知他，是因其拖欠物業管理費而停電。
業主與物業服務企業交涉無果后，找到供電管理部門，但供電部門的工作人員到達現場后，物業服務企業因其無工作證件而拒絕打開配電房的門。
業主認為物業服務企業利用管理之便，以停電方式威逼他，給其帶來生活上的極大不便，遂將物業服務企業告上法庭，請求法院判決物業服務企業排除供電妨害、恢復供電，并向其賠禮道歉，減收一個月管理費，賠償經濟損失。
法院經審理后認為，被告物業服務企業并非供電部門，無權以任何理由對原告采取停電措施，否則就構成侵權。
原告提出減免一個月管理費的請求，屬于雙方物業管理合同的范圍，與本案侵權糾紛不是同一法律關系，原告應另行主張權利。
原告要求被告賠禮道歉和減免一個月管理費的請求于法無據，法院不予支持。
原告提出的經濟損失賠償和排除供電妨害、恢復供電的請求獲得法院支持。
6.房子沒人住 能否不交物業費？
黃某在買了房子后一直沒居住，物業公司還是經常打電話來催交物業費。黃某覺得自己沒有入住，而且小區私家車亂停亂放，環境亂七八糟，這樣的服務根本不需要交物業費。
《民法典》第944條規定：物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
物業公司提供的是小區公共事務管理服務，即對小區內環境、衛生、安全等方面的日常維護。因此，即便沒有實際居住也應當交納物業費。不過也有一些物業公司為沒有實際居住的業主辦理“房屋空置”，可以減免一定比例的物業費。
如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準，可以通過業主委員會直接與物業公司交涉，甚至可以根據合同的約定改聘其他物業公司來管理小區，業主們應當注意保留或固定證據，以便在發生糾紛時有據可依。
7.買了車位 為啥還收車位停放費？
老李買了車，還在小區買了停車位。小區物業讓他繳納車位停放費（管理費）。老李想不通，咱可是買了車位，為啥還要交停放費？
業主購買車位（車庫），是指向開發商購買的所有權或使用權，而汽車停放費是指物業為小區車輛停放提供服務而收取的費用，包括車位、車庫的公共設施設備運行能耗及維護、保潔、秩序維護、管理服務人員費用及法定稅費等。因此老李即使買了車位，仍要繳納汽車停放費。
8.房屋漏水怎么處理?
根據《建設工程質量管理條例》規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為5年。如果在質保期限內，由開發商負責保修。保修期屆滿后，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔（如果業主已經交納維修資金，可以按程序動用維修資金維修共有部分，具體維修組織實施，相關業主可委托物業公司組織實施，也可委托第三方機構組織實施）。物業專有部分的維修責任由該業主自行負責。??
??
上海煊宏律師事務所——為您提供定制法律解決方案
律師經驗：刑事律師擁有刑事訴訟26年的豐富經驗
全國客服熱線：189164692854
刑事訴訟，民事訴訟，離婚糾紛，勞動糾紛，交通事故糾紛，民間借貸糾紛，合同糾紛經驗豐富等。
