常見物業(yè)糾紛案例分析

一、家中遭偷，物業(yè)有責(zé)?

某小區(qū)居民住戶李某家里兩個月內(nèi)遭小偷三次“光顧”。事發(fā)后，李某要求物管提供小區(qū)內(nèi)的電子監(jiān)控資料，沒有想到在主要位置的監(jiān)控器早已壞了，其他位置的監(jiān)控器模糊不清，很難辨認(rèn)出小偷的相貌特征。

律師認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

二、網(wǎng)購包裹，物業(yè)該不該代收?

某小區(qū)的鄧小姐從網(wǎng)上購買了一件188元的衣服，她接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當(dāng)時她正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門衛(wèi)處。

然而，門衛(wèi)翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧小姐的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛(wèi)的心情卻很復(fù)雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內(nèi)事。”

律師認(rèn)為，簽收快遞或包裹是收件人本人的責(zé)任，原則上小區(qū)保安或物管人員沒有代為簽收的義務(wù)，特別是一些重要或貴重物品。

物管公司是服務(wù)公司，在物管合同服務(wù)條款中包含了幫業(yè)主處理一些事物的義務(wù)。

如果物管幫忙代收了，而包裹出現(xiàn)丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責(zé)任。快遞過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔(dān)主要責(zé)任。

三、小區(qū)內(nèi)停車被劃傷，誰負(fù)責(zé)?

業(yè)主程女士反映，包括她的車在內(nèi)的二三十輛小車在小區(qū)里連續(xù)多次被劃傷，向物管反映。物管稱，不在規(guī)定停車位停放的車被劃傷與他們無關(guān)，程女士等小區(qū)業(yè)主卻覺得小區(qū)物管應(yīng)該有責(zé)任。

律師說，物管費(fèi)和停車管理費(fèi)是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協(xié)議，如果有協(xié)議按照協(xié)議履行，沒有協(xié)議可能無法追究物管責(zé)任。如果業(yè)主與物管簽訂了協(xié)議，明確約定了雙方的權(quán)利義務(wù)，車主按照規(guī)定的地方停放，物管應(yīng)當(dāng)對車輛的損害承擔(dān)責(zé)任。

四、物業(yè)公司有權(quán)擅自停水嗎?

謝小姐先后兩次到物業(yè)管理處打算繳納自家的水電費(fèi)，但物業(yè)工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費(fèi)用一起交，不然就不收!”

更讓人驚訝的是，一名業(yè)主在檢查水閥時，竟發(fā)現(xiàn)自家的水表已被拆掉。

律師稱，除非業(yè)主與物業(yè)公司簽訂了相關(guān)合同，承認(rèn)由物業(yè)公司管理小區(qū)的水電供給，否則物業(yè)公司無權(quán)擅自關(guān)停供水。

五、物業(yè)有權(quán)禁裝太陽能熱水器嗎?

在一些小區(qū)內(nèi)，有的業(yè)主想自己安裝太陽能熱水器，卻遭到了物業(yè)的反對，物業(yè)這種做法合理嗎?

律師解釋說，物業(yè)管理公司對整個小區(qū)負(fù)有管理職責(zé)，有義務(wù)和權(quán)利維護(hù)小區(qū)的整體性和統(tǒng)一性。是否允許裝設(shè)太陽能熱水器，主要要視物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理公約中是否有約定，其次要看太陽能熱水器的安裝是否構(gòu)成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

六、首層住戶要承擔(dān)電梯費(fèi)嗎?

“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費(fèi)了吧?”

面對業(yè)主的普遍質(zhì)疑，律師解答說，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預(yù)定的前提下，應(yīng)該與其他樓層住戶一樣，承擔(dān)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。首先從財產(chǎn)權(quán)上和實(shí)際使用結(jié)果角度上講，首層住戶需要交費(fèi)，其次電梯為一層用戶也提供了服務(wù)，所以從電梯的服務(wù)角度看，一層用戶也需要提供費(fèi)用。

七、車在小區(qū)被盜，物業(yè)管賠嗎?

“車在家門口被盜了，是不是該找物業(yè)賠?”

律師解釋說，業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理只存在車位使用關(guān)系，并沒有保管義務(wù)，除非有證據(jù)證明車輛的損壞或被盜是小區(qū)物業(yè)管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小區(qū)實(shí)行24小時保安站崗值班制，盜賊入門后，業(yè)主連續(xù)求救無效;或者小區(qū)實(shí)行電子監(jiān)控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當(dāng)值保安卻沒有發(fā)現(xiàn)，或發(fā)現(xiàn)盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

八、公共區(qū)域照明費(fèi)如何分?jǐn)?/span>?

“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費(fèi)也要分?jǐn)?”

律師解釋說，住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費(fèi)屬能源費(fèi)范疇，按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》的規(guī)定，該能源費(fèi)用可以計入物業(yè)管理費(fèi)成本，并由受益人即樓內(nèi)全體人分?jǐn)偂?/span>

煊律網(wǎng)·為您提供定制法律解決方案

煊律網(wǎng)·一個免費(fèi)在線咨詢法律問題的平臺

煊律網(wǎng)·律師擁有刑事訴訟26年的豐富經(jīng)驗(yàn)

煊律網(wǎng)·全國客服熱線：400-9918829

煊律網(wǎng)·刑事訴訟經(jīng)驗(yàn)豐富，民事訴訟，離婚糾紛，勞動糾紛，交通事故糾紛，民間借貸糾紛，合同糾紛等。