常見物業糾紛案例分析

一、家中遭偷，物業有責?

某小區居民住戶李某家里兩個月內遭小偷三次“光顧”。事發后，李某要求物管提供小區內的電子監控資料，沒有想到在主要位置的監控器早已壞了，其他位置的監控器模糊不清，很難辨認出小偷的相貌特征。

律師認為，根據《物業管理條例》第三十六條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

二、網購包裹，物業該不該代收?

某小區的鄧小姐從網上購買了一件188元的衣服，她接到了快遞員的電話，稱包裹已到，而當時她正在單位上班，便讓快遞員將包裹放在門衛處。

然而，門衛翻遍物管處所有寄存的包裹，才將鄧小姐的包裹找到。包裹雖然找到了，但門衛的心情卻很復雜：“我每天要做保潔、巡視、防火防盜，代收包裹真不是我們的份內事。”

律師認為，簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要或貴重物品。

物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫業主處理一些事物的義務。

如果物管幫忙代收了，而包裹出現丟失或損壞，那么物管還是存在一定的保管責任。快遞過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。

三、小區內停車被劃傷，誰負責?

業主程女士反映，包括她的車在內的二三十輛小車在小區里連續多次被劃傷，向物管反映。物管稱，不在規定停車位停放的車被劃傷與他們無關，程女士等小區業主卻覺得小區物管應該有責任。

律師說，物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議，如果有協議按照協議履行，沒有協議可能無法追究物管責任。如果業主與物管簽訂了協議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

四、物業公司有權擅自停水嗎?

謝小姐先后兩次到物業管理處打算繳納自家的水電費，但物業工作人員明確拒絕：“要交就要連公攤費用一起交，不然就不收!”

更讓人驚訝的是，一名業主在檢查水閥時，竟發現自家的水表已被拆掉。

律師稱，除非業主與物業公司簽訂了相關合同，承認由物業公司管理小區的水電供給，否則物業公司無權擅自關停供水。

五、物業有權禁裝太陽能熱水器嗎?

在一些小區內，有的業主想自己安裝太陽能熱水器，卻遭到了物業的反對，物業這種做法合理嗎?

律師解釋說，物業管理公司對整個小區負有管理職責，有義務和權利維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定，其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對墻面、頂層或鄰居空間的占用或破壞。

六、首層住戶要承擔電梯費嗎?

“住在一樓，平常不用電梯，就不用交費了吧?”

面對業主的普遍質疑，律師解答說，在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上講，首層住戶需要交費，其次電梯為一層用戶也提供了服務，所以從電梯的服務角度看，一層用戶也需要提供費用。

七、車在小區被盜，物業管賠嗎?

“車在家門口被盜了，是不是該找物業賠?”

律師解釋說，業主和小區物業管理只存在車位使用關系，并沒有保管義務，除非有證據證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小區實行24小時保安站崗值班制，盜賊入門后，業主連續求救無效;或者小區實行電子監控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

八、公共區域照明費如何分攤?

“我住在一樓，可是為何樓層燈的電費也要分攤?”

律師解釋說，住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費范疇，按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，并由受益人即樓內全體人分攤。

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